A maneira das outra taxas que já caíram, o movimento é novamente encabeçado por um banco público e deve ser seguido pelos outros bancos – mas nesse caso, a carteira da Caixa representa 74% deste mercado. Para imóveis dentro do SFH –até R$ 500 mil –, os juros hoje são de 10% ao ano para o público geral e 8,9% ao ano para cliente com relacionamento (cliente do banco). Essas taxas caem agora para 9% e 8,4% ao ano, respectivamente. Haverá ainda taxa de 7,9% para cliente que recebe salário no banco. Para imóveis fora do SFH – acima de R$ 500 mil –, os juros atualmente são de 11% ao ano para o público geral e 10,5% ao ano para cliente com relacionamento. Essas taxas caem agora para 10% e 9,2% ao ano, respectivamente. Haverá ainda taxa de 9% para cliente que recebe salário no banco.

E quando o assunto é desconto, interessa ao brasileiro, tradicionalmente, aproveitar a redução, mesmo que ela esteja diluída no longo prazo. É o que deve garantir a corrida ao crédito imobiliário para que a Caixa Econômica Federal se prepara no feirão que vai inaugurar as novas taxas reduzidas, anunciadas ontem para essa modalidade, de 4 a 6 de maio (data do evento no Expominas, em Belo Horizonte, e em outras quatro capitais). Os juros menores valem para contratos firmados a partir dessa data e não contemplarão portabilidade ou renegociação de atuais contratos.

Na calculadora Simulação a partir do corte nos juros do crédito imobiliário anunciado pela Caixa, feita por especialistas a pedido do Estado de Minas, mostra que a economia, levando em conta o valor total do financiamento pode ser significativa no longo prazo. Em financiamento de um apartamento de R$ 500 mil, o valor total do imóvel financiado chegaria a R$ 961 mil, com a nova taxa de 9%, ante o R$ 1,016 milhão somado no fim do financiamento com as taxas cobradas no mercado (em média, 10%). A simulação considera financiamento de 80% do valor do imóvel, segundo Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito: “O valor da economia, ao longo dos 30 anos com a redução das taxas é de R$ 56 mil, sem o desconto da poupança”.

Descontando o rendimento da poupança no período, a economia será de R$ 6 mil. A simulação considera os juros contratados no balcão, em imóvel no valor limite do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Clientes com relacionamento com banco e que tenham suas contas-salário na Caixa têm condições mais vantajosas. Se o cliente da Caixa for financiar um imóvel de até R$ 170 mil, nas regras do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e tiver relacionamento e conta salário, a taxa máxima cai dos atuais 8,4% para 7,9% anuais. E pode chegar a 7,4% se o mutuário também for cotista do FGTS, inclusive para financiamentos do Minha Casa Minha Vida, na faixa de renda acima de R$ 3,1 mil. Segundo o banco, a economia para um financiamento de R$ 100 mil, por exemplo, dentro dessas regras, será de R$ 450 no primeiro ano e de R$ 7 mil em 30 anos. Em Uberlândia, no Triângulo Mineiro, o Feirão da Caixa está marcado para 25 a 27 de maio.

Sem risco de inadimplência

Diante do novo posicionamento da Caixa, dirigentes da instituição negam a possibilidade de aumento de inadimplência. A previsão é de manutenção desse índice em 1,7% até o fim de 2012. “A renda das família melhorou e isso permitiu que esse percentual viesse caindo ao longo dos anos, mesmo com o crescimento da carteira”, observou José Urbano Duarte, vice-presidente de Governo e Habitação da Caixa. Ainda segundo ele, a maior parte dos contratos é feito por famílias com contratantes de até 45 anos e que adquiriram um imóvel para morar e não como investimento – 93,9% dos financiamento é com alienação fiduciária, uma garantia a mais para a instituição, que em caso de não pagamento pode tomar o imóvel adquirido pelo cliente.

Os dirigentes da Caixa afirmaram ainda que não houve necessidade de aumentar provisões para baixar taxas e que esse novo patamar de juros não deve impactar o índice de Basiléia – espécie de colchão de proteção dos bancos que tem de ser o equivalente, a no mínimo 11% do patrimônio. “Não tivemos de aceitar mais risco para reduzir taxas. Fizemos tudo de forma consciente e com embasamento técnico”, frisou Urbano.

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Segundo a FGV, esse é o melhor resultado da série iniciada em setembro de 2011 e confirma a recuperação do segmento. O Indicador Trimestral do ICST ficou em 129,9 pontos, no mês passado, contra 139 pontos, em março de 2011.

Os destaques positivos no trimestre foram os grupos construção de edifícios e obras de engenharia, que passou de -9%, em fevereiro para -6,6% em março; e aluguel de equipamentos de construção e demolição, com operador (de -15,7% para -6,2%). No sentido inverso, os segmentos preparação de terreno, com variação de -0,9% em março, contra 0,1% em fevereiro; e obras de infraestrutura para engenharia elétrica e para telecomunicações – com variações de -12,7% e -9,4%, respectivamente – foram os que pressionaram negativamente a confiança do setor.

O Índice da Situação Atual (ISA-CST) passou de -11,1% para -9,3% de fevereiro para março. Já o Índice de Expectativas (IE-CST) passou de -5,9% para -4,2% no mesmo período.

O quesito da pesquisa, que mede a evolução recente do nível de atividade, foi o que mais contribuiu para a melhora do ISA-CST no trimestre findo em março deste ano, embora ainda sinalize um ritmo menos intenso que no ano anterior. A variação do Indicador Trimestral do quesito, em relação ao ano anterior, passou de -9,7% para -7,3% entre fevereiro e março.

Já o quesito tendência dos negócios nos próximos seis meses exerceu a maior influência na melhora relativa das expectativas – passou de -6,0% para -3,7% entre fevereiro e março.

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Apesar de provocar danos frequentes, a água tem a vantagem de dar sinais visíveis da sua presença. Por trás de uma parede com a pintura estufada ou descascada, pode saber que há um excesso de umidade. Com o mofo não é diferente. A mancha de bolor denuncia que a água está retida naquele lugar e apodreceu. O mais importante, na realidade, é identificar a causa do problema, que normalmente está relacionado a infiltração ou a um fenômeno natural chamado condensação.

O engenheiro civil e diretor da Consultare, empresa de engenharia de revestimentos, Otávio Luiz do Nascimento, diz que a infiltração caracteriza-se pela passagem da água do lado externo para o interno, independentemente do material que intermedia a transição. “A água não escolhe o material, e sim, o caminho mais fácil”, observa. “A pintura até diminui a absorção da água, mas nada é estanque e nem pode ser, porque a parede precisa se comunicar com o exterior para a troca de pressão e umidade.”

Os danos causados por infiltração só não podem ser confundidos com os de um vazamento, que geralmente é resultado de uma falha na tubulação da rede de água ou esgoto. Para que o estrago de um vazamento apareça não é preciso estar chovendo nem haver mancha de fungo, ao contrário da infiltração, que é percebida apenas no período chuvoso.

Quando se mudou para um apartamento no Belvedere, Região Centro-Sul da capital, há dois anos, a arquiteta Sandra Diniz Ferreira nem imaginava que continuaria a conviver com o mofo, motivo que a levou a deixar a antiga casa. Como as paredes estavam recém-pintadas, a tinta disfarçou a mancha de bolor no quarto de hóspede até a chegada da chuva. “É um foco de problema em casa. Sou alérgica e não posso nem ficar perto porque os olhos coçam, dá tosse e estou à base de antialérgico. Tenho que entrar e sair rapidamente do quarto”, desabafa.

A arquiteta suspeita que a infiltração possa estar sendo provocada pela má vedação da esquadria da janela. Por isso, a queixa dela e de outros moradores foi repassada para a construtora, pois nenhum deles pode mexer na fachada do prédio. Enquanto não chega a solução, Sandra precisa passar água sanitária na parede pelo menos duas vezes por semana para tirar a mancha de bolor.

ORVALHO 

A condensação é um fenômeno natural que também pode gerar bolor. Ocorre quando a umidade do ar chega ao ponto de orvalho e vira água, informa Nascimento. As edificações que mais sofrem com isso estão no entorno da Serra do Curral, onde a combinação de altitude, pressão, umidade e temperatura facilitam o processo. “Basta marcar 15 graus no Belvedere, por exemplo, para o ar virar água e o mofo proliferar. Já na área central de Belo Horizonte, é preciso chegar a 5 graus”, exemplifica.

No período chuvoso, o problema se agrava ainda mais. A umidade que se acumula no ar transforma-se facilmente em água e até um quadro decorativo pode reter umidade e a parede de trás fica cheia de bolor. Nas residências onde a condensação é acelerada, uma semana em que armários, closet e despensa ficam fechados, mesmo em pequenos períodos de chuva, já é suficiente para que o fungo se alastre. Por isso, Nascimento acredita que o desumidificador deva fazer parte do nosso dia a dia. “O aparelho chega a tirar três litros de água por dia desses ambientes que ficam no entorno na Serra do Curral.”

Risco estrutural 

Umidade na parede não oferece risco estrutural à edificação, apenas comprometimento estético e dano para a saúde. A preocupação surge quando o problema atinge lajes, pilares ou vigas. Isso porque a água pode deteriorar os materiais, corroer a estrutura de ferro e levar um prédio à ruína. Suspeita-se que uma infiltração na cobertura pode ter provocado a queda no início do mês do Edifício Senador, em São Bernardo do Campo, no ABC Paulista.

Revisões planejadas
Medidas preventivas, como impermeabilizar o piso ou outras áreas que ficam expostas à ação do sol e das chuvas, são a principal orientação de especialistas para evitar o problema

Não há dúvida. A melhor maneira de evitar dor de cabeça no período chuvoso é dar manutenção periódica no imóvel. O engenheiro civil Otávio Luiz do Nascimento defende que todo condomínio deve adotar um plano de revisões. “Um prédio erguido há 15 anos e que não passou por nenhum tipo de intervenção corre grande risco de ter problemas. Os produtos de impermeabilização não são mágicos nem eternos”, pontua.

A opinião é compartilhada pelo engenheiro e advogado Francisco Maia, presidente da Comissão de Direito da Construção da Ordem dos Advogados do Brasil – Seção Minas Gerais (OAB-MG), que indica a inspeção predial de cinco em cinco anos. É preciso conferir se não há telha quebrada, se a calha está bem limpa, observar se não há vazamento, se os ralos não estão entupidos, a condição das juntas dos canos e do material de impermeabilização para resolver o problema antes de a chuva chegar. Maia orienta contratar um profissional da área de perícia, se possível ligado ao Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias (Ibape), embora qualquer engenheiro possa fazer a inspeção predial.

O profissional também é capaz de analisar de quem é a culpa por um eventual estrago. Em caso de vazamento, o advogado explica que a regra é simples: se ficar constatado que o problema é no cano que chega ao apartamento, com diâmetro menor, compete ao proprietário fazer o reparo, mas o condomínio é responsabilizado se o defeito estiver na tubulação central ou em qualquer outra área comum do prédio, como uma trinca na fachada, quando dá infiltração. “Antes de definir a responsabilidade, no entanto, é necessário apurar as causas”, alerta.

Para apartamentos novos, a orientação é diferente. Se uma tubulação estourar, é importante comunicar imediatamente à construtora, de preferência mandar uma carta registrada ou entregar a queixa diretamente no escritório. Maia lembra que, em caso de vício aparente, como a falta de torneira em uma pia, o morador tem 90 dias para reclamar depois de receber as chaves. O prazo para vício oculto, que pode ser uma rachadura no cano, também é de 90 dias, mas contados depois que o problema surge.

Impermeabilizar o piso é uma importante medida preventiva. A opção mais conhecida no mercado é a manta asfáltica. A arquiteta e urbanista Valéria Alves explica que o material de borracha também pode ser usado em piscina, jardineira, varanda, caixa d’água e até na fachada do prédio que fica muito exposta à chuva. A manta é comprada em rolos e os pedaços precisam ser colados com maçarico. Depois de tudo pronto, é bom fazer o teste de estanqueidade. “Encha a área com 4cm de água para ver se vai ter vazamento. Se ela sumir, significa que tem algum problema. Olhe também se no andar de baixo apareceu umidade”, orienta. Assim, dá para fazer os ajustes sem precisar quebrar o piso.

MANTA 

O mercado também oferece alternativas para a manta asfáltica. O supervisor comercial e técnico da MSET, especializada em impermeabilização em Minas, Tales Henrique Diniz Camargos, esclarece que a manta líquida é uma resina sintética ideal para laje, que resiste cinco anos exposta ao sol e à chuva. “Por ser de fácil aplicação, não demanda mão de obra especializada. A própria pessoa pode aplicar o produto em três demãos, com intervalos de seis horas. Em 48 horas, a laje está liberada para circulação”, informa. A manta líquida impermeabilizante deve ser passada em superfícies secas, sem resíduos de óleo, tíner ou graxa, e sem poeira.

Impermeabilização

O que é?

É uma técnica que consiste na aplicação de produtos específicos com o objetivo de proteger as diversas áreas de um imóvel contra a ação da água.

Onde?

» Alicerces
» Muros de arrimo
» Lajes de cobertura
» Áreas frias (banheiros, cozinhas, lavabos e lavanderias)
» Saunas
» Paredes externas
» Floreiras e jardineiras
» Sacadas, varandas e terraços
» Piscinas
» Reservatórios de água enterrados ou suspensos
» Poços de elevador

Quando?

O melhor momento é no período de seca, que se estende, na maior parte do Brasil, de junho a setembro.

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Na capital mineira, dados da Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana de 2010 apontam que 70% das construções da cidade (455 mil imóveis) são irregulares. E especialistas garantem que, desde então, esse percentual se manteve estável. A secretaria informou também que emite uma média de 120 certificados de baixa por mês.

No topo da lista dos problemas ligados à falta do Habite-se estão os riscos estruturais. “Quando um imóvel não tem Habite-se, quer dizer que foi construído sem projeto aprovado pela prefeitura. Isso pode provocar erros de cálculos de engenharia e até causar desabamentos”, afirmou o engenheiro civil Fausto Galvani, sócio da IMA Projetos e Regularização Imobiliária, especializada no ramo.

Despreocupados. Os próprios compradores, diante da necessidade de mudar para o imóvel com rapidez, acabam não exigindo a documentação da construtora. Foi o caso da comerciante Soraya Cristina Miranda, 40, que mudou para o apartamento novo com a família um ano após a previsão de entrega da obra, mas sem a certidão de baixa. “Moramos quatro meses sem Habite-se. Só começamos a nos preocupar com essas questões de segurança depois que vimos o que aconteceu com os prédios que desabaram. Isso é muito sério”, afirmou.

É assim também com o vendedor Luiz Felipe dos Santos, 28, que mora há cinco meses em um apartamento sem o documento. “Foram tantos transtornos com esse apartamento. Teve um ano de atraso na entrega das chaves e o prédio já tem infiltrações. Só falta ele cair também”, disse. A construtora responsável confirmou que libera as chaves sem Habite-se para clientes que pedem urgência, mas informou que eles assinam um termo de responsabilidade.

Segundo a arquiteta Cecília Fraga, os proprietários só se preocupam com o Habite-se na hora de vender o imóvel. “A falta do documento traz problemas na venda do imóvel porque ele é obrigatório na hora do registro em cartório. Sem o Habite-se também não se consegue dar início a um financiamento nem fazer uma transferência”, informou a arquiteta.

Fiscalização também falha no interior

A fiscalização falha dos imóveis não é um problema só da capital e da região metropolitana, mas também do interior do Estado. Em Juiz de Fora, na Zona da Mata, o advogado Paulo Jorge Plaisant, 57, enfrenta sérios problemas com o prédio que ficou sem Habite-se durante cinco anos.

O prédio não tinha nem instalações de combate a incêndio apropriadas. Para regularizar a situação, ele teve que participar de um rateio, já que os responsáveis pela obra desapareceram. “Investi meu dinheiro em um imóvel, que só apresenta problemas”.

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Os produtos que mais contribuíram para o aumento dos preços foram o bloco de concreto, com o milheiro variando entre R$ 1.450 e R$ 2.770, um aumento de 4,23%; a brita calcário (m³) menor preço a R$ 63,90 e maior a R$ 113,15 (aumento de 77,07%) e pedra para fundação (m³), menor preço a R$69 e maior a R$119 (aumento de 4,15%).

O Procon recomenda aos consumidores que antes de realizarem as compras, façam uma comparação entre os preços e verifiquem o prazo de validade de produtos embalados, como cimentos e argamassas. O Procon também alerta para que o consumidor sempre verifique a integridade do material durante a entrega.

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“O mercado imobiliário residencial está mais difícil do que antes, mas não estamos em ‘modo de crise’ como em 2008/2009″, ponderou o analista Guilherme Rocha, do Credit Suisse. Agora, de qualquer forma, indicadores de rentabilidade das incorporadoras e construtoras serão acompanhados mais de perto, sendo que o grande evento deste ano, segundo os agentes de mercado, será o fluxo de caixa positivo.

“Existe uma cobrança do mercado por geração de caixa positiva. A empresa que não entregar vai ser penalizada. Tem que gerar caixa de forma saudável”, disse Motta, apostando na capacidade das companhias de cumprir a meta de gerar caixa em 2012. “Pelo que as empresas têm indicado, o cenário está se armando para isso no segundo ou terceiro trimestres.”

Rocha, do Credit Suisse, não descarta uma revisão dos orçamentos por parte das empresas para incluir um estouro de custos com obras e, entre as ponderações, recomenda que os investidores sejam seletivos quanto ao setor. “A retomada estrutural do setor vai exigir a combinação de mais clareza dos cenários mundial e local, maior visibilidade dos balanços das companhias e uma clara tendência de geração de caixa positivo”, afirmou.

Motta, do JPMorgan, tem as ações de PDG Realty, MRV Engenharia e Rossi Residencial entre suas recomendações. Em relação à Cyrela Brazil Realty, que enfrentou o revés de revisão de orçamento e dúvidas sobre cumprimento de metas, ele acredita em um corte nas estimativas de vendas e lançamentos, embora a empresa esteja “se recuperando de forma mais rápida que esperado”.

De fato, o vice-presidente financeiro e diretor de Relações com Investidores da Cyrela, José Florêncio Rodrigues, disse a jornalistas na segunda-feira que a empresa deve reduzir até o final de janeiro suas metas para 2012. Atualmente, a estimativa da companhia para este ano, que já foi alvo de revisão para baixo em uma ocasião, é de lançamentos entre R$ 8,7 bilhões e R$ 9,8 bilhões, com vendas de R$ 8 bilhões a R$ 8,9 bilhões.

Em 2011, a Cyrela totalizou vendas contratadas de R$ 6,5 bilhões, abaixo da faixa prevista de R$ 6,9 bilhões a R$ 7,7 bilhões. Em novembro, a Gafisa reduziu a previsão de lançamentos em 2011 para a faixa de R$ 3,5 bilhões a R$ 4 bilhões, contra meta entre R$ 5 bilhões e R$ 5,6 bilhões antes.

A Brookfield também cortou a estimativa de lançamentos para o último ano de entre R$ 4,75 bilhões e R$ 5,25 bilhões para de R$ 4 bilhões a R$ 4,2 bilhões. Para 2012, a meta passou de R$ 5,25 bilhões a R$ 5,75 bilhões para entre R$ 4,25 bilhões e R$ 4,75 bilhões.

Crescimento em 2012

A construção civil brasileira deve crescer 5,2% em 2012, após fechar o ano passado com alta de 4,8%, conforme previsões do Sindicato da Construção (SindusCon-SP). Em 2010, o avanço foi de 15,2%.

“A previsão para 2012 deve se concretizar desde que o governo continue tomando medidas econômicas para assegurar o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB)”, afirmou a entidade em dezembro, assinalando como positivas medidas envolvendo desoneração da produção, estímulo à produtividade na iniciativa privada e aumento da eficiência da administração pública.

Conforme dados do sindicato da habitação Secovi-SP, referentes à cidade de São Paulo, as vendas de imóveis residenciais novos vêm crescendo em ritmo inferior aos lançamentos desde meados de 2011. “Parte dessa divergência entre os ritmos de crescimento pode ser atribuída à desaceleração da atividade econômica como um todo”, ressaltou Neves, da LCA. Motta, do JPMorgan, acrescentou: “A perspectiva para o setor não é ruim, mas já não é mais tão fácil comprar imóvel como antes pelos preços mais altos”.

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“Este clima é favorável ao aparecimento de infiltração nas construções, quando águas e vapores podem entrar nos imóveis por alguma fonte específica. Dentre os vários motivos, na época de chuva as causas mais prováveis para o problema são o vazamento que vem das lajes, ou a batida da chuva em paredes externas que possam apresentar trincas, resultando em manchas, bolores e excesso de umidade. Este processo em que a água bate e escorre não parece danoso, mas quando há uma exposição contínua, pode provocar umidade interna”, pontua o gerente técnico da Mactra, Vicente Parisotto Júnior.

Para evitar o desconforto, existem medidas preventivas e corretivas, explica. “O ideal é que, desde o início da concepção do projeto, estejam previstos o caimento e as alturas corretas da laje, reservando espaço para aplicação dos produtos impermeabilizantes, o que vai depender de cada tipo de uso da área. Para as paredes expostas, a prevenção vem nos sistemas de impermeabilização que são colocados na fase final de acabamento e pintura, com seladores capazes de segurar as fissuras”, continua.

Dentre os diversos produtos disponíveis do mercado, a Mactra oferece o Vedatrinca, desenvolvido para impermeabilização de áreas flexíveis (lajes, marquises, calhas de concreto, telhados, etc), que protege superfícies contra os agentes externos (chuva e variação de temperatura). Uma pasta cremosa, de base acrílica e aplicação à frio, o produto forma uma membrana elástica aderente, que pode ser usada em grandes áreas e também funciona como “curativo” em trincas específicas. A empresa, que há 15 anos produz impermeabilizantes, aditivos para argamassa, selantes, adesivos, entre outras soluções voltadas para a construção civil, também dispõe do Imperall Premium, um revestimento composto de minerais acrílicos e anti-fungos, indicado para ambientes externos. Ele tem como função principal a proteção contra batida de chuva (a água bate na parede e escorre), funcionando ao mesmo tempo para impermeabilizar, selar, pintar e absorver micro-fissuras de retração da superfície, eliminando os problemas no acabamento. “Este produto pode receber pigmentação, na cor desejada, atendendo aos preceitos estéticos do projetos”, ressalta Vicente.

Quando essas soluções não são pensadas desde o início das obras, as medidas corretivas para lajes podem exigir que se quebre todo o revestimento ou, em paredes, pode ser necessária uma repintura para colocação dos produtos impermeabilizantes, o que gera muito mais trabalho, orienta o gerente técnico da Mactra. “Isso vai depender se as áreas, por exemplo, são de grande trânsito de pessoas ou não”. Mas isso só para os casos de infiltrações decorrentes de chuvas, porque existem outras modalidades do problema que exigem medidas diferentes.

CAUSAS

A infiltração é decorrente de diversos motivos, como explica o professor do Curso de Especialização em Construção Civil da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG), Dalmo Lúcio Figueiredo. Além daqueles relacionados às chuvas, dá-se o nome de capilaridade ao tipo de infiltração que ocorre nos rodapés e nas áreas externas em contato direto com o solo, quando as paredes absorvem a água do terreno através dos alicerces não impermeabilizados. “Quando se está no primeiro pavimento, a água tende a subir do lençol freático para o solo, o que é muito comum nos locais mais baixos das cidades. Para evitar isso, é fundamental que as fundações estejam também impermeabilizadas”, afirma Dalmo.

Outra situação pode ocorrer em áreas de encostas, onde a umidade que provém da terra encostada em paredes não impermeabilizadas também pode penetrar no interior dos edifícios. Há ainda o tipo de infiltração causado por rompimento e vazamento da tubulação, um problema mais complexo. “No momento da construção, se chove, por exemplo, e o tijolo absorve água, ela pode ficar em seu interior e, mais tarde, com a movimentação natural, pode ocasionar fissuras na tubulação, frestas, por onde a umidade sai, criando bolhas e a infiltração”, conta o professor. Já a infiltração por condensação ocorre pela diferença de temperatura, aparecendo quando a temperatura interna é maior que a externa. “Outro local onde costuma aparecer infiltrações é no peitoril das janelas, devido à problemas de calafetagem, quando não há a vedação correta das frestas”.

Dalmo explica que nem sempre se pode prever o que acontece com a água, que ele considera ser uma das principais inimigas de um engenheiro. “Por isso, quando se trata de água, não consulte a razão, sempre a experiência”, frisa, já que cada situação é diferente. Portanto, o importante é conseguir identificar exatamente a origem do problema, para trabalhar diretamente na causa, sempre com o auxílio de um especialista. “Não adianta só repintar a área afetada”.

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A comercialização de unidades autônomas submetidas ao regime condominial, tais como apartamentos, lojas, salas, vagas de garagem, entre outros, na planta ou em construção, está amparada pela Lei 4.591 de 1964. Este processo, denominado incorporação imobiliária, está definido no artigo 28, parágrafo único, do referido diploma legal, como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

A veiculação do empreendimento imobiliário nos meios de imprensa e a venda das unidades autônomas dependem de prévio registro do memorial de incorporação imobiliária no fólio real. Para tanto, a mencionada lei estabelece, em seu artigo 32, uma série de exigências documentais, a fim de demonstrar não apenas a legitimidade do incorporador, pessoa física ou jurídica, para execução do empreendimento, mas também, a sua saúde financeira e as características da futura edificação. Contudo, para contornar os recentes episódios de quebra das incorporadoras, que criou um ambiente de insegurança jurídica para os consumidores, houve a necessidade de concepção de novos instrumentos jurídicos. Neste contexto, surgiu o patrimônio de afetação.

A primeira norma a versar sobre o patrimônio de afetação foi a Medida Provisória de nº. 2.221, de 04 de setembro de 2001. Posteriormente, a Lei Federal 10.931, publicada no dia 03 de agosto de 2004, introduziu o referido instituto na Lei Federal 4.591/64. Por patrimônio de afetação, entende-se o regime pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como demais bens e direitos a ela vinculados, mantêm-se separados, apartados do patrimônio do incorporador. Por consequência, o adquirente detém maior segurança jurídica no negócio, haja vista que o imóvel não se comunica com as demais obrigações, bens e direitos do incorporador, inclusive na hipótese de falência deste. Em outros termos, o imóvel ficará adstrito às dívidas e obrigações contraídas em razão da execução do empreendimento. Excepcionam-se os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra e o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada ou por administração, que, neste caso, não integram o patrimônio de afetação, ficando excluídos dele.

Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação poderão ser objetos de garantias reais, como hipoteca ou alienação fiduciária, todavia o benefício deverá ser revertido integralmente em prol do respectivo empreendimento. Por outro lado, os recursos necessários à execução do empreendimento objeto do patrimônio de afetação deverão ser mantidos em conta de depósito, a ser aberta especificamente para o referido empreendimento.

Outro importante detalhe é que o patrimônio de afetação não é uma exclusividade dos imóveis submetidos ao processo de incorporação imobiliária. O autor Mario Pazutti Mezzari, em sua obra Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, disserta que “nos casos em que não há a exigibilidade de registro da incorporação imobiliária, como acontece com os chamados grupos fechados, também se poderá instituir patrimônio de afetação, em qualquer fase da construção, mediante o registro da instituição de condomínio”.

A constituição do regime de afetação sobre o imóvel objeto da incorporação imobiliária se dá mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. De tal modo, é importante observar que o patrimônio de afetação deve ser lançado à margem da matrícula do imóvel em ato distinto e posterior ao que originou o registro da incorporação imobiliária.

O patrimônio de afetação também se constitui como um importante recurso de mídia, pois além de configurar uma garantia jurídica ao adquirente da fração ideal correspondente à unidade autônoma futura, pode ser indício da nobre intenção do incorporador em concretizar um negócio lícito e com garantias seguras para o seu público. Neste sentido, a boa imagem do empreendimento estará em evidência no mercado imobiliário.

Por fim, a grande crítica ao legislador fica por conta da faculdade atribuída ao incorporador para instituição do patrimônio de afetação. De acordo com a parte inicial do artigo 31-A da Lei 4.591/64, a submissão do imóvel objeto da incorporação imobiliária ao regime de afetação fica a critério do incorporador. O direito do consumidor, seguramente, estaria mais protegido diante da obrigatoriedade deste recurso, inexistindo argumento em contrário, senão a favor dos construtores, para a opção do legislador. Entretanto, cabe ao potencial adquirente inteirar-se dos seus direitos e garantias e, se possível, optar pelo empreendimento imobiliário que compreenda o patrimônio de afetação.

Por:
Fabrício Petinelli Vieira Coutinho

Lei nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (com alterações da Lei nº. 10.931/04).

Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Conceito

Considera-se Incorporação Imobiliária a atividade exercida com intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas.

Podem ser objetos da Incorporação Imobiliária

Conjunto de casas térreas ou assobradadas situadas em terreno comum, conjunto de edifícios de dois ou mais pavimentos que contenham unidades autônomas, um só edifício de unidades autônomas em terreno distribuído em partes ideais.

O Incorporador

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas. Havendo mais de um incorporador, a responsabilidade será solidária. O incorporador somente poderá negociar as unidades após ter arquivado no Cartório de Registro de Imóveis os documentos da incorporação.

Vale lembrar que negociar e vender unidades autônomas de edificações sem o Registro de Incorporação é CRIME e pode resultar em até 4 anos de prisão para os envolvidos, incluindo os corretores de imóveis.