Apesar de provocar danos frequentes, a água tem a vantagem de dar sinais visíveis da sua presença. Por trás de uma parede com a pintura estufada ou descascada, pode saber que há um excesso de umidade. Com o mofo não é diferente. A mancha de bolor denuncia que a água está retida naquele lugar e apodreceu. O mais importante, na realidade, é identificar a causa do problema, que normalmente está relacionado a infiltração ou a um fenômeno natural chamado condensação.

O engenheiro civil e diretor da Consultare, empresa de engenharia de revestimentos, Otávio Luiz do Nascimento, diz que a infiltração caracteriza-se pela passagem da água do lado externo para o interno, independentemente do material que intermedia a transição. “A água não escolhe o material, e sim, o caminho mais fácil”, observa. “A pintura até diminui a absorção da água, mas nada é estanque e nem pode ser, porque a parede precisa se comunicar com o exterior para a troca de pressão e umidade.”

Os danos causados por infiltração só não podem ser confundidos com os de um vazamento, que geralmente é resultado de uma falha na tubulação da rede de água ou esgoto. Para que o estrago de um vazamento apareça não é preciso estar chovendo nem haver mancha de fungo, ao contrário da infiltração, que é percebida apenas no período chuvoso.

Quando se mudou para um apartamento no Belvedere, Região Centro-Sul da capital, há dois anos, a arquiteta Sandra Diniz Ferreira nem imaginava que continuaria a conviver com o mofo, motivo que a levou a deixar a antiga casa. Como as paredes estavam recém-pintadas, a tinta disfarçou a mancha de bolor no quarto de hóspede até a chegada da chuva. “É um foco de problema em casa. Sou alérgica e não posso nem ficar perto porque os olhos coçam, dá tosse e estou à base de antialérgico. Tenho que entrar e sair rapidamente do quarto”, desabafa.

A arquiteta suspeita que a infiltração possa estar sendo provocada pela má vedação da esquadria da janela. Por isso, a queixa dela e de outros moradores foi repassada para a construtora, pois nenhum deles pode mexer na fachada do prédio. Enquanto não chega a solução, Sandra precisa passar água sanitária na parede pelo menos duas vezes por semana para tirar a mancha de bolor.

ORVALHO 

A condensação é um fenômeno natural que também pode gerar bolor. Ocorre quando a umidade do ar chega ao ponto de orvalho e vira água, informa Nascimento. As edificações que mais sofrem com isso estão no entorno da Serra do Curral, onde a combinação de altitude, pressão, umidade e temperatura facilitam o processo. “Basta marcar 15 graus no Belvedere, por exemplo, para o ar virar água e o mofo proliferar. Já na área central de Belo Horizonte, é preciso chegar a 5 graus”, exemplifica.

No período chuvoso, o problema se agrava ainda mais. A umidade que se acumula no ar transforma-se facilmente em água e até um quadro decorativo pode reter umidade e a parede de trás fica cheia de bolor. Nas residências onde a condensação é acelerada, uma semana em que armários, closet e despensa ficam fechados, mesmo em pequenos períodos de chuva, já é suficiente para que o fungo se alastre. Por isso, Nascimento acredita que o desumidificador deva fazer parte do nosso dia a dia. “O aparelho chega a tirar três litros de água por dia desses ambientes que ficam no entorno na Serra do Curral.”

Risco estrutural 

Umidade na parede não oferece risco estrutural à edificação, apenas comprometimento estético e dano para a saúde. A preocupação surge quando o problema atinge lajes, pilares ou vigas. Isso porque a água pode deteriorar os materiais, corroer a estrutura de ferro e levar um prédio à ruína. Suspeita-se que uma infiltração na cobertura pode ter provocado a queda no início do mês do Edifício Senador, em São Bernardo do Campo, no ABC Paulista.

Revisões planejadas
Medidas preventivas, como impermeabilizar o piso ou outras áreas que ficam expostas à ação do sol e das chuvas, são a principal orientação de especialistas para evitar o problema

Não há dúvida. A melhor maneira de evitar dor de cabeça no período chuvoso é dar manutenção periódica no imóvel. O engenheiro civil Otávio Luiz do Nascimento defende que todo condomínio deve adotar um plano de revisões. “Um prédio erguido há 15 anos e que não passou por nenhum tipo de intervenção corre grande risco de ter problemas. Os produtos de impermeabilização não são mágicos nem eternos”, pontua.

A opinião é compartilhada pelo engenheiro e advogado Francisco Maia, presidente da Comissão de Direito da Construção da Ordem dos Advogados do Brasil – Seção Minas Gerais (OAB-MG), que indica a inspeção predial de cinco em cinco anos. É preciso conferir se não há telha quebrada, se a calha está bem limpa, observar se não há vazamento, se os ralos não estão entupidos, a condição das juntas dos canos e do material de impermeabilização para resolver o problema antes de a chuva chegar. Maia orienta contratar um profissional da área de perícia, se possível ligado ao Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias (Ibape), embora qualquer engenheiro possa fazer a inspeção predial.

O profissional também é capaz de analisar de quem é a culpa por um eventual estrago. Em caso de vazamento, o advogado explica que a regra é simples: se ficar constatado que o problema é no cano que chega ao apartamento, com diâmetro menor, compete ao proprietário fazer o reparo, mas o condomínio é responsabilizado se o defeito estiver na tubulação central ou em qualquer outra área comum do prédio, como uma trinca na fachada, quando dá infiltração. “Antes de definir a responsabilidade, no entanto, é necessário apurar as causas”, alerta.

Para apartamentos novos, a orientação é diferente. Se uma tubulação estourar, é importante comunicar imediatamente à construtora, de preferência mandar uma carta registrada ou entregar a queixa diretamente no escritório. Maia lembra que, em caso de vício aparente, como a falta de torneira em uma pia, o morador tem 90 dias para reclamar depois de receber as chaves. O prazo para vício oculto, que pode ser uma rachadura no cano, também é de 90 dias, mas contados depois que o problema surge.

Impermeabilizar o piso é uma importante medida preventiva. A opção mais conhecida no mercado é a manta asfáltica. A arquiteta e urbanista Valéria Alves explica que o material de borracha também pode ser usado em piscina, jardineira, varanda, caixa d’água e até na fachada do prédio que fica muito exposta à chuva. A manta é comprada em rolos e os pedaços precisam ser colados com maçarico. Depois de tudo pronto, é bom fazer o teste de estanqueidade. “Encha a área com 4cm de água para ver se vai ter vazamento. Se ela sumir, significa que tem algum problema. Olhe também se no andar de baixo apareceu umidade”, orienta. Assim, dá para fazer os ajustes sem precisar quebrar o piso.

MANTA 

O mercado também oferece alternativas para a manta asfáltica. O supervisor comercial e técnico da MSET, especializada em impermeabilização em Minas, Tales Henrique Diniz Camargos, esclarece que a manta líquida é uma resina sintética ideal para laje, que resiste cinco anos exposta ao sol e à chuva. “Por ser de fácil aplicação, não demanda mão de obra especializada. A própria pessoa pode aplicar o produto em três demãos, com intervalos de seis horas. Em 48 horas, a laje está liberada para circulação”, informa. A manta líquida impermeabilizante deve ser passada em superfícies secas, sem resíduos de óleo, tíner ou graxa, e sem poeira.

Impermeabilização

O que é?

É uma técnica que consiste na aplicação de produtos específicos com o objetivo de proteger as diversas áreas de um imóvel contra a ação da água.

Onde?

» Alicerces
» Muros de arrimo
» Lajes de cobertura
» Áreas frias (banheiros, cozinhas, lavabos e lavanderias)
» Saunas
» Paredes externas
» Floreiras e jardineiras
» Sacadas, varandas e terraços
» Piscinas
» Reservatórios de água enterrados ou suspensos
» Poços de elevador

Quando?

O melhor momento é no período de seca, que se estende, na maior parte do Brasil, de junho a setembro.

Fonte:
www.lugarcerto.com.br

Na capital mineira, dados da Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana de 2010 apontam que 70% das construções da cidade (455 mil imóveis) são irregulares. E especialistas garantem que, desde então, esse percentual se manteve estável. A secretaria informou também que emite uma média de 120 certificados de baixa por mês.

No topo da lista dos problemas ligados à falta do Habite-se estão os riscos estruturais. “Quando um imóvel não tem Habite-se, quer dizer que foi construído sem projeto aprovado pela prefeitura. Isso pode provocar erros de cálculos de engenharia e até causar desabamentos”, afirmou o engenheiro civil Fausto Galvani, sócio da IMA Projetos e Regularização Imobiliária, especializada no ramo.

Despreocupados. Os próprios compradores, diante da necessidade de mudar para o imóvel com rapidez, acabam não exigindo a documentação da construtora. Foi o caso da comerciante Soraya Cristina Miranda, 40, que mudou para o apartamento novo com a família um ano após a previsão de entrega da obra, mas sem a certidão de baixa. “Moramos quatro meses sem Habite-se. Só começamos a nos preocupar com essas questões de segurança depois que vimos o que aconteceu com os prédios que desabaram. Isso é muito sério”, afirmou.

É assim também com o vendedor Luiz Felipe dos Santos, 28, que mora há cinco meses em um apartamento sem o documento. “Foram tantos transtornos com esse apartamento. Teve um ano de atraso na entrega das chaves e o prédio já tem infiltrações. Só falta ele cair também”, disse. A construtora responsável confirmou que libera as chaves sem Habite-se para clientes que pedem urgência, mas informou que eles assinam um termo de responsabilidade.

Segundo a arquiteta Cecília Fraga, os proprietários só se preocupam com o Habite-se na hora de vender o imóvel. “A falta do documento traz problemas na venda do imóvel porque ele é obrigatório na hora do registro em cartório. Sem o Habite-se também não se consegue dar início a um financiamento nem fazer uma transferência”, informou a arquiteta.

Fiscalização também falha no interior

A fiscalização falha dos imóveis não é um problema só da capital e da região metropolitana, mas também do interior do Estado. Em Juiz de Fora, na Zona da Mata, o advogado Paulo Jorge Plaisant, 57, enfrenta sérios problemas com o prédio que ficou sem Habite-se durante cinco anos.

O prédio não tinha nem instalações de combate a incêndio apropriadas. Para regularizar a situação, ele teve que participar de um rateio, já que os responsáveis pela obra desapareceram. “Investi meu dinheiro em um imóvel, que só apresenta problemas”.

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www.otempoonline.com.br

Os produtos que mais contribuíram para o aumento dos preços foram o bloco de concreto, com o milheiro variando entre R$ 1.450 e R$ 2.770, um aumento de 4,23%; a brita calcário (m³) menor preço a R$ 63,90 e maior a R$ 113,15 (aumento de 77,07%) e pedra para fundação (m³), menor preço a R$69 e maior a R$119 (aumento de 4,15%).

O Procon recomenda aos consumidores que antes de realizarem as compras, façam uma comparação entre os preços e verifiquem o prazo de validade de produtos embalados, como cimentos e argamassas. O Procon também alerta para que o consumidor sempre verifique a integridade do material durante a entrega.

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“O mercado imobiliário residencial está mais difícil do que antes, mas não estamos em ‘modo de crise’ como em 2008/2009″, ponderou o analista Guilherme Rocha, do Credit Suisse. Agora, de qualquer forma, indicadores de rentabilidade das incorporadoras e construtoras serão acompanhados mais de perto, sendo que o grande evento deste ano, segundo os agentes de mercado, será o fluxo de caixa positivo.

“Existe uma cobrança do mercado por geração de caixa positiva. A empresa que não entregar vai ser penalizada. Tem que gerar caixa de forma saudável”, disse Motta, apostando na capacidade das companhias de cumprir a meta de gerar caixa em 2012. “Pelo que as empresas têm indicado, o cenário está se armando para isso no segundo ou terceiro trimestres.”

Rocha, do Credit Suisse, não descarta uma revisão dos orçamentos por parte das empresas para incluir um estouro de custos com obras e, entre as ponderações, recomenda que os investidores sejam seletivos quanto ao setor. “A retomada estrutural do setor vai exigir a combinação de mais clareza dos cenários mundial e local, maior visibilidade dos balanços das companhias e uma clara tendência de geração de caixa positivo”, afirmou.

Motta, do JPMorgan, tem as ações de PDG Realty, MRV Engenharia e Rossi Residencial entre suas recomendações. Em relação à Cyrela Brazil Realty, que enfrentou o revés de revisão de orçamento e dúvidas sobre cumprimento de metas, ele acredita em um corte nas estimativas de vendas e lançamentos, embora a empresa esteja “se recuperando de forma mais rápida que esperado”.

De fato, o vice-presidente financeiro e diretor de Relações com Investidores da Cyrela, José Florêncio Rodrigues, disse a jornalistas na segunda-feira que a empresa deve reduzir até o final de janeiro suas metas para 2012. Atualmente, a estimativa da companhia para este ano, que já foi alvo de revisão para baixo em uma ocasião, é de lançamentos entre R$ 8,7 bilhões e R$ 9,8 bilhões, com vendas de R$ 8 bilhões a R$ 8,9 bilhões.

Em 2011, a Cyrela totalizou vendas contratadas de R$ 6,5 bilhões, abaixo da faixa prevista de R$ 6,9 bilhões a R$ 7,7 bilhões. Em novembro, a Gafisa reduziu a previsão de lançamentos em 2011 para a faixa de R$ 3,5 bilhões a R$ 4 bilhões, contra meta entre R$ 5 bilhões e R$ 5,6 bilhões antes.

A Brookfield também cortou a estimativa de lançamentos para o último ano de entre R$ 4,75 bilhões e R$ 5,25 bilhões para de R$ 4 bilhões a R$ 4,2 bilhões. Para 2012, a meta passou de R$ 5,25 bilhões a R$ 5,75 bilhões para entre R$ 4,25 bilhões e R$ 4,75 bilhões.

Crescimento em 2012

A construção civil brasileira deve crescer 5,2% em 2012, após fechar o ano passado com alta de 4,8%, conforme previsões do Sindicato da Construção (SindusCon-SP). Em 2010, o avanço foi de 15,2%.

“A previsão para 2012 deve se concretizar desde que o governo continue tomando medidas econômicas para assegurar o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB)”, afirmou a entidade em dezembro, assinalando como positivas medidas envolvendo desoneração da produção, estímulo à produtividade na iniciativa privada e aumento da eficiência da administração pública.

Conforme dados do sindicato da habitação Secovi-SP, referentes à cidade de São Paulo, as vendas de imóveis residenciais novos vêm crescendo em ritmo inferior aos lançamentos desde meados de 2011. “Parte dessa divergência entre os ritmos de crescimento pode ser atribuída à desaceleração da atividade econômica como um todo”, ressaltou Neves, da LCA. Motta, do JPMorgan, acrescentou: “A perspectiva para o setor não é ruim, mas já não é mais tão fácil comprar imóvel como antes pelos preços mais altos”.

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www.terra.com.br

“Este clima é favorável ao aparecimento de infiltração nas construções, quando águas e vapores podem entrar nos imóveis por alguma fonte específica. Dentre os vários motivos, na época de chuva as causas mais prováveis para o problema são o vazamento que vem das lajes, ou a batida da chuva em paredes externas que possam apresentar trincas, resultando em manchas, bolores e excesso de umidade. Este processo em que a água bate e escorre não parece danoso, mas quando há uma exposição contínua, pode provocar umidade interna”, pontua o gerente técnico da Mactra, Vicente Parisotto Júnior.

Para evitar o desconforto, existem medidas preventivas e corretivas, explica. “O ideal é que, desde o início da concepção do projeto, estejam previstos o caimento e as alturas corretas da laje, reservando espaço para aplicação dos produtos impermeabilizantes, o que vai depender de cada tipo de uso da área. Para as paredes expostas, a prevenção vem nos sistemas de impermeabilização que são colocados na fase final de acabamento e pintura, com seladores capazes de segurar as fissuras”, continua.

Dentre os diversos produtos disponíveis do mercado, a Mactra oferece o Vedatrinca, desenvolvido para impermeabilização de áreas flexíveis (lajes, marquises, calhas de concreto, telhados, etc), que protege superfícies contra os agentes externos (chuva e variação de temperatura). Uma pasta cremosa, de base acrílica e aplicação à frio, o produto forma uma membrana elástica aderente, que pode ser usada em grandes áreas e também funciona como “curativo” em trincas específicas. A empresa, que há 15 anos produz impermeabilizantes, aditivos para argamassa, selantes, adesivos, entre outras soluções voltadas para a construção civil, também dispõe do Imperall Premium, um revestimento composto de minerais acrílicos e anti-fungos, indicado para ambientes externos. Ele tem como função principal a proteção contra batida de chuva (a água bate na parede e escorre), funcionando ao mesmo tempo para impermeabilizar, selar, pintar e absorver micro-fissuras de retração da superfície, eliminando os problemas no acabamento. “Este produto pode receber pigmentação, na cor desejada, atendendo aos preceitos estéticos do projetos”, ressalta Vicente.

Quando essas soluções não são pensadas desde o início das obras, as medidas corretivas para lajes podem exigir que se quebre todo o revestimento ou, em paredes, pode ser necessária uma repintura para colocação dos produtos impermeabilizantes, o que gera muito mais trabalho, orienta o gerente técnico da Mactra. “Isso vai depender se as áreas, por exemplo, são de grande trânsito de pessoas ou não”. Mas isso só para os casos de infiltrações decorrentes de chuvas, porque existem outras modalidades do problema que exigem medidas diferentes.

CAUSAS

A infiltração é decorrente de diversos motivos, como explica o professor do Curso de Especialização em Construção Civil da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG), Dalmo Lúcio Figueiredo. Além daqueles relacionados às chuvas, dá-se o nome de capilaridade ao tipo de infiltração que ocorre nos rodapés e nas áreas externas em contato direto com o solo, quando as paredes absorvem a água do terreno através dos alicerces não impermeabilizados. “Quando se está no primeiro pavimento, a água tende a subir do lençol freático para o solo, o que é muito comum nos locais mais baixos das cidades. Para evitar isso, é fundamental que as fundações estejam também impermeabilizadas”, afirma Dalmo.

Outra situação pode ocorrer em áreas de encostas, onde a umidade que provém da terra encostada em paredes não impermeabilizadas também pode penetrar no interior dos edifícios. Há ainda o tipo de infiltração causado por rompimento e vazamento da tubulação, um problema mais complexo. “No momento da construção, se chove, por exemplo, e o tijolo absorve água, ela pode ficar em seu interior e, mais tarde, com a movimentação natural, pode ocasionar fissuras na tubulação, frestas, por onde a umidade sai, criando bolhas e a infiltração”, conta o professor. Já a infiltração por condensação ocorre pela diferença de temperatura, aparecendo quando a temperatura interna é maior que a externa. “Outro local onde costuma aparecer infiltrações é no peitoril das janelas, devido à problemas de calafetagem, quando não há a vedação correta das frestas”.

Dalmo explica que nem sempre se pode prever o que acontece com a água, que ele considera ser uma das principais inimigas de um engenheiro. “Por isso, quando se trata de água, não consulte a razão, sempre a experiência”, frisa, já que cada situação é diferente. Portanto, o importante é conseguir identificar exatamente a origem do problema, para trabalhar diretamente na causa, sempre com o auxílio de um especialista. “Não adianta só repintar a área afetada”.

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www.lugarcerto.com.br

A comercialização de unidades autônomas submetidas ao regime condominial, tais como apartamentos, lojas, salas, vagas de garagem, entre outros, na planta ou em construção, está amparada pela Lei 4.591 de 1964. Este processo, denominado incorporação imobiliária, está definido no artigo 28, parágrafo único, do referido diploma legal, como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

A veiculação do empreendimento imobiliário nos meios de imprensa e a venda das unidades autônomas dependem de prévio registro do memorial de incorporação imobiliária no fólio real. Para tanto, a mencionada lei estabelece, em seu artigo 32, uma série de exigências documentais, a fim de demonstrar não apenas a legitimidade do incorporador, pessoa física ou jurídica, para execução do empreendimento, mas também, a sua saúde financeira e as características da futura edificação. Contudo, para contornar os recentes episódios de quebra das incorporadoras, que criou um ambiente de insegurança jurídica para os consumidores, houve a necessidade de concepção de novos instrumentos jurídicos. Neste contexto, surgiu o patrimônio de afetação.

A primeira norma a versar sobre o patrimônio de afetação foi a Medida Provisória de nº. 2.221, de 04 de setembro de 2001. Posteriormente, a Lei Federal 10.931, publicada no dia 03 de agosto de 2004, introduziu o referido instituto na Lei Federal 4.591/64. Por patrimônio de afetação, entende-se o regime pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como demais bens e direitos a ela vinculados, mantêm-se separados, apartados do patrimônio do incorporador. Por consequência, o adquirente detém maior segurança jurídica no negócio, haja vista que o imóvel não se comunica com as demais obrigações, bens e direitos do incorporador, inclusive na hipótese de falência deste. Em outros termos, o imóvel ficará adstrito às dívidas e obrigações contraídas em razão da execução do empreendimento. Excepcionam-se os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra e o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada ou por administração, que, neste caso, não integram o patrimônio de afetação, ficando excluídos dele.

Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação poderão ser objetos de garantias reais, como hipoteca ou alienação fiduciária, todavia o benefício deverá ser revertido integralmente em prol do respectivo empreendimento. Por outro lado, os recursos necessários à execução do empreendimento objeto do patrimônio de afetação deverão ser mantidos em conta de depósito, a ser aberta especificamente para o referido empreendimento.

Outro importante detalhe é que o patrimônio de afetação não é uma exclusividade dos imóveis submetidos ao processo de incorporação imobiliária. O autor Mario Pazutti Mezzari, em sua obra Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, disserta que “nos casos em que não há a exigibilidade de registro da incorporação imobiliária, como acontece com os chamados grupos fechados, também se poderá instituir patrimônio de afetação, em qualquer fase da construção, mediante o registro da instituição de condomínio”.

A constituição do regime de afetação sobre o imóvel objeto da incorporação imobiliária se dá mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. De tal modo, é importante observar que o patrimônio de afetação deve ser lançado à margem da matrícula do imóvel em ato distinto e posterior ao que originou o registro da incorporação imobiliária.

O patrimônio de afetação também se constitui como um importante recurso de mídia, pois além de configurar uma garantia jurídica ao adquirente da fração ideal correspondente à unidade autônoma futura, pode ser indício da nobre intenção do incorporador em concretizar um negócio lícito e com garantias seguras para o seu público. Neste sentido, a boa imagem do empreendimento estará em evidência no mercado imobiliário.

Por fim, a grande crítica ao legislador fica por conta da faculdade atribuída ao incorporador para instituição do patrimônio de afetação. De acordo com a parte inicial do artigo 31-A da Lei 4.591/64, a submissão do imóvel objeto da incorporação imobiliária ao regime de afetação fica a critério do incorporador. O direito do consumidor, seguramente, estaria mais protegido diante da obrigatoriedade deste recurso, inexistindo argumento em contrário, senão a favor dos construtores, para a opção do legislador. Entretanto, cabe ao potencial adquirente inteirar-se dos seus direitos e garantias e, se possível, optar pelo empreendimento imobiliário que compreenda o patrimônio de afetação.

Por:
Fabrício Petinelli Vieira Coutinho

Lei nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (com alterações da Lei nº. 10.931/04).

Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Conceito

Considera-se Incorporação Imobiliária a atividade exercida com intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas.

Podem ser objetos da Incorporação Imobiliária

Conjunto de casas térreas ou assobradadas situadas em terreno comum, conjunto de edifícios de dois ou mais pavimentos que contenham unidades autônomas, um só edifício de unidades autônomas em terreno distribuído em partes ideais.

O Incorporador

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas. Havendo mais de um incorporador, a responsabilidade será solidária. O incorporador somente poderá negociar as unidades após ter arquivado no Cartório de Registro de Imóveis os documentos da incorporação.

Vale lembrar que negociar e vender unidades autônomas de edificações sem o Registro de Incorporação é CRIME e pode resultar em até 4 anos de prisão para os envolvidos, incluindo os corretores de imóveis.

•         a regularidade da aquisição do terreno;

•         a regularidade da aprovação do projeto;

•         a existência de certidões negativas dos distribuidores cíveis, da Justiça Federal e de protestos;

•         a regularidade da situação da empresa perante o INSS e a Receita Federal;

•         a existência de quadros de áreas e de memorial descritivo da obra;

•         a definição das regras de convivência e de utilização do condomínio (Convenção de Condomínio).

O registro da Incorporação traz inúmeras vantagens ao comprador e ao empreendimento como um todo e garante que o contrato de aquisição pelo comprador também seja registrável. O registro deste contrato lhe dará garantia de que sua aquisição será conhecida e respeitada por todos, já que este documento fica à disposição de consulta pública no Cartório. É por isso que o comprador deve certificar-se de que a Incorporação está devidamente registrada antes de comprar um imóvel, exigindo que lhe seja apresentada a respectiva certidão expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis. É crime comercializar imóveis na planta ou em construção antes de registrar a Incorporação Imobiliária, e o Incorporador que o fizer será responsabilizado dentro do âmbito legal.

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Porém, grandes vãos são também exigidos para estruturas de coberturas, pela necessidade de abrigar um elevado número de pessoas em ambiente sem divisórias, em teatros, auditórios e ginásios, podendo aqui serem aplicados sistemas leves, como as membranas tensionadas têxteis, as treliças tridimensionais de alumínio ou aço, e as cascas curvas finas de concreto armado ou argamassa armada, entre outros.

A busca por grandes espaços em edificações está inserida em uma das mais importantes tendências que vêm orientando a evolução das técnicas de edificação dos últimos cem anos: a busca por maior flexibilidade (1). Havendo a necessidade de criar grandes vãos em pisos, possibilitando espaços com o mínimo de pilares ou outros elementos verticais, torna-se necessária a concepção de sistemas suficientemente rígidos à flexão, aplicando-se materiais como o aço e o concreto protendido, procurando a otimização das seções das peças compostas destes materiais, visando continuar obtendo soluções as mais leves possíveis. Isso porque a palavra chave, quando tratamos de grandes vãos, é deformação.

Materiais estruturais para grandes vãos em pisos

O progresso da engenharia está intimamente ligado ao progresso da ciência dos materiais, e o que vê-se é um incremento das resistência do aço e concreto ao longo dos anos, o que possibilita a diminuição das seções das peças estruturais, e a possibilidade de aplicação a vãos cada vez maiores.

Antigamente tinha-se o uso da pedra, nas construções egípcias e na Idade Média, e da madeira, no século XVIII, onde os vãos foram sendo incrementados. A partir da revolução industrial começaram a ser aplicadas as estruturas metálicas, com vantagens ao uso da madeira, devido a relação entre peso próprio e dimensões das peças estruturais, escassez da madeira, e pela suposição de que o ferro fundido fosse mais resistente a incêndios, elevando a segurança das edificações industriais (2). Com o advento do uso do ferro e posteriormente do aço, com a revolução industrial, até a invenção do concreto, estes materiais foram tendo suas propriedades melhoradas (resistência e elasticidade), e uso cada vez mais difundido.

Aço

O aço é obtido do carvão mineral ou do minério de ferro, com retirada de impurezas e promoção de adições pela siderurgia. Tem elevada resistência, tanto à compressão quanto à tração.

As principais características de uma estrutura constituída por materiais metálicos são: qualidade homogênea, esbelteza das peças resistentes, precisão na fabricação e montagem, necessidade de proteção contra corrosão e incêndios.

Os perfis utilizados em obras civis são dos tipos: laminados, soldados, tubulares e conformados a frio. Os perfis soldados são obtidos pelo corte de chapas de aço, em qualquer espessura, e soldagem das mesmas, formando as seções desejadas, em praticamente qualquer composição. São os perfis utilizados em grandes estruturas metálicas, com altura de até 1,5 m ou mais, para vãos da ordem de 15 a 20 m, dependendo dos carregamentos.

Concreto de alto desempenho (CAD), armado e protendido

O concreto, mistura de aglomerante com água e agregrados (miúdos e graúdos), desde o patenteamento do cimento Portland por Joseph Aspdin, em 1824, vem sofrendo sucessivos incrementos de resistência. Em 1931 a norma brasileira que regulamentava o uso do concreto nas obras civis indicava concretos com fck = 12 MPa, sendo fck a resistência característica à compressão do concreto aos 28 dias.

Na década de 1940 o fck utilizado era de cerca de 16 MPa; na década de 1990, esse valor já era médio de 25 MPa e, a partir do ano 2000, vê-se a possibilidade de concretos, com facilidade, da ordem de 40 a 50 MPa (3), chamados de concreto de alto desempenho (CAD), recebendo aditivos para melhora de diversas características, como por exemplo a trabalhabilidade. Têm baixíssima permeabilidade e excelente resistência mecânica; altos módulos de elasticidade e, dessa maneira, sofrem baixas deformações; têm reduzidos valores de deformações lentas, devido a carregamentos de longa duração. Podem ter alta resistência inicial, diminuindo o tempo de cura e agilizando a desforma das peças estruturais. É possível hoje a confecção de concretos com altíssima resistência, de pós-reativos, capazes de suportar compressões de até 800 MPa (4), mas de uso restrito a laboratórios.

Havendo concretos com elevada resistência à compressão, os mesmos possibilitam a aplicação em seções mais esbeltas que concretos menos resistentes, vencendo maiores vãos e aumentando a área útil das edificações.

Associados a armaduras passivas (barras de aço de construção) formam o concreto armado, moldado “in loco” ou pré-moldado. É o material estrutural mais aplicado em obras civis no mundo, devido à facilidade de criação de qualquer seção, mão-de-obra barata e não especializada para a confecção e materiais que o compõem disponíveis em qualquer região do planeta. Além do critério resistência, as peças formadas por concreto armado devem atender aos limites de deformações, e aí situa-se a fronteira de sua aplicação: vãos maiores pedem seções estruturais maiores, e o peso próprio das peças com grandes áreas transversais acaba tornando a nova seção inviável. As principais características do uso do concreto armado são: obtenção de peças monolíticas, durabilidade, alta resistência a choques e vibrações, bom condutor de calor e som, necessidade de escoramentos durante a fabricação, dificuldade de adaptações e reformas.

Com o advento do concreto protendido pôde-se extrair o máximo de eficiência dos materiais concreto e aço: concretos que suportam grandes esforços de compressão podem ser pré-comprimidos, por cabos de aço pré-tracionados, e dessa maneira a peça estrutural vence maiores vãos, já que conseguem combater as deformações, podendo até anulá-las quando da atuação total dos carregamentos.

Aproveitando o que há de melhor em materiais estruturais economicamente viáveis, diversas soluções podem ser aplicadas visando estabilizar grandes vãos em pisos de edificações civis. Além de sistemas usuais, novas possibilidades podem ser projetadas, de acordo com a criatividade do arquiteto e a sua ousadia na determinação das formas arquitetônicas.

A importância do conhecimento das possibilidades estruturais, na concepção arquitetônica, reside na prévia análise das interferências das dimensões estruturais no pé-direito projetado, visando determinar a altura útil de maneira correta no projeto arquitetônico. Além disso, o aproveitamento da estrutura como linguagem estética da arquitetura só é possível com um projeto arquitetônico que demonstre a estrutura o mais fiel possível em relação ao resultado de sua execução, contemplando as soluções tecnológicas disponíveis para a sua concretização. Sob esse prisma, o trabalho conjunto de engenheiros de cálculo estrutural e arquitetos, no desenvolvimento do projeto arquitetônico, é fundamental.

Grelhas de vigas: metálicas, em concreto armado ou protendido

As vigas, elementos lineares onde os esforços que atuam nos elementos solicitam a massa da seção transversal do elemento estrutural, estão entre os elementos mais utilizados em pavimentos de edifícios. Recebem cargas transversais ao eixo que as define e, por terem rigidez, podem transmiti-las aos apoios, sofrendo os esforços simples: flexão, cisalhamento, torção. Podem também absorverem esforços normais, de tração ou compressão, quando carregadas segundo a linha que define o eixo longitudinal.

Visando a utilização de vigas nos pavimentos de maneira a obter maiores distâncias entre apoios, estas são lançadas em sistema reticulado plano, denominado grelha, gerado pelo cruzamento rígido entre as vigas no plano do pavimento. Os reticulados podem ser ortogonais ou diagonais com relação às vigas periféricas; a disposição diagonal apresenta melhor comportamento, porém é de difícil execução.

Para ter maior eficiência é ideal que as distâncias entre pilares sejam aproximadamente iguais nas duas direções, onde essa hipótese é válida até uma relação L < 2.l, sendo L = maior vão entre pilares, em uma direção, e l = menor vão entre pilares na direção ortogonal.

Quando essa relação não é atendida, as vigas de maior comprimento, para que o sistema continue eficiente nas duas direções, devem ser adequadamente enrijecidas; senão, pode-se imaginar o sistema funcionando apenas na menor direção, com as vigas longitudinais podendo até serem mais espaçadas.

As grelhas podem ser executadas em aço, concreto armado ou concreto protendido. Sobre as vigas pode ser criada uma laje de concreto armado maciça moldada “in loco”, protendida (para grandes vãos entre as vigas), ou colocada uma laje “steel deck”. Lajes pré-moldadas em concreto armado e protendidas também são adequadas: laje alveolar ou seção “duplo T”, usualmente. Os sistemas de vigas pré-moldadas constituem em ótima solução quando exige-se também rapidez de execução (para isso é necessária extrema modulação dos pilares). A independência do piso com relação à grelha de vigas permite a criação de domos, ou então de pisos de vidro, interessantes do ponto de vista arquitetônico.

Lajes nervuradas em concreto armado e protendido

O mesmo reticulado de vigas pode ser feito, em concreto armado e protendido, considerando pequenos afastamentos entre os eixos de apoio, menores que 1,10 m, e levando em conta o piso como colaborante na resistência das nervuras à flexão. Este sistema é denominado de laje nervurada, e tem sua origem em 1854 (5), quando William Boutland Wilkinson patentou um sistema em concreto armado de pequenas vigas regularmente espaçadas, onde os vazios entre as nervuras foram obtidos pela colocação de moldes de gesso, sendo uma fina capa de concreto executada como plano de piso.

No sistema nervurado tem-se um alívio do peso próprio da estrutura e um aproveitamento mais eficiente dos materiais, aço e concreto, já que a mesa de concreto resiste aos esforços de compressão e a armadura os de tração, sendo que a nervura de concreto faz a ligação mesa-alma (6). Os vazios são obtidos com moldes plásticos removíveis ou então pela colocação de material inerte perdido, como por exemplo o isopor ou peças cerâmicas.

Pode-se ter, para as lajes nervuradas, painéis apoiados em vigas mais rígidas que as nervuras, num sistema chamado de convencional. Contudo, também são aplicadas em pisos de lajes sem vigas, conforme Figura 6, gerando assim um teto de espessura única, sem elementos abaixo da linha inferior das nervuras, o que é vantajoso na determinação das alturas livres internas dos compartimentos de uma edificação. Nesse caso tem-se o apoio diretamente no pilar, sendo necessário que a região em torno dos pilares seja maciça para absorver os momentos negativos que surgem no entorno dos pilares internos e resistir ao efeito de puncionamento, que é a tendência à perfuração da laje pelo pilar, que ocorre nessa regiões.

Em algumas lajes desse sistema podem ser colocadas vigas de borda, com a função de diminuir os momentos fletores e deslocamentos, absorvendo também a torção e a punção alí geradas. Diversas variações podem ser obtidas pela protensão às lajes nervuradas; uma das mais interessantes é a criação de faixas maciças, embutidas ou não na espessura da laje nervurada, ligando os pilares periféricos e centrais em uma ou duas direções.

O pré-dimensionamento destas estruturas protendidas, para a determinação da altura da laje, fica determinado pela seguinte equação: h = l/23 a l/28, sendo h = altura da laje nervurada e l = distância entre os apoios (pilares), em cm. Podem chegar a vãos da ordem de 20 m (7).
Para o pré-dimensionamento destas lajes, em concreto armado, pode ser utilizado ábaco apresentado por Rebello (8).

Lajes lisas e cogumelo protendidas, sem e com vigas-faixa

Visando obter tetos sem a presença de elementos enrijecedores nas lajes, tem-se a solução estrutural de laje maciça protendida, sem vigas, também chamada de lajes lisa protendida. A placa é apoiada diretamente sobre os pilares. Este tipo de solução está sendo muito utilizado atualmente, principalmente em edificações residencias e comerciais. A ordem máxima de vão obtido com esse sistema é de 12 m; para vãos maiores a laje torna-se demasiadamente espessa, inviabilizando o seu uso.

As lajes maciças sem vigas também sofrem o efeito do puncionamento junto aos pilares, ou seja, forças cortantes elevadas nos apoios que tentam furar o pano de laje; dessa maneira, outra solução viável para esse sistema é criar um enrijecimento junto aos pilares, por meio de um engrossamento da laje (ábaco) ou um engrossamento do pilar (capitel, que pode ser em tronco de pirâmide ou de cone). Este sistema é também denominado de laje cogumelo protendida e, com esse sistema, pode-se diminuir a espessura da placa fora da região do pilar.

A protensão das lajes geralmente é feita por meio de cordoalhas engraxadas de aço flexível colocadas dentro de tubos plásticos para não aderirem ao concreto, em um sistema de protensão denominado “sem aderência”, onde o efeito da tração do cabo é transmitido por meio de ancoragens nas bordas da laje. Abaixo tem-se a Figura 9, onde são apresentadas estruturas em lajes protendidas com e sem engrossamento junto aos pilares.

As lajes lisas sem vigas têm a espessura pré-dimensionada da seguinte maneira: h = l/30 a l/40, sendo h = altura da laje maciça e l = distância entre os pilares, em cm. As lajes cogumelo (com engrossamentos junto aos pilares) têm a espessura pré-dimensionada por: h = l/34 a l/44 (9).

Outra possibilidade de aplicação da laje protendida moldada “in loco” é a criação de vigas-faixa ligando os pilares, em uma ou duas direções. Esse recurso possibilita que, fora das faixas, a laje possa ter espessura menor que aquela obtida com uma laje de espessura constante. A Figura 10 mostra esse tipo de laje. Podem ter vãos máximos da ordem de 13 m, e têm o seguinte pré-dimensionamento para a laje: h = l/35 a l/45, sendo h = altura da laje maciça e l = distância entre os pilares, em cm. A faixa têm altura pré-estimada como hfaixa = l/18 a l/25, sendo hfaixa = altura da faixa maciça e l = distância entre os pilares, em cm (10).

Sistemas com seção caixão em concreto armado e protendido

As seções celulares são altamente resistentes à flexão, por possuírem grande inércia, e comumente aplicadas em pisos de pontes com grandes vãos. Este conceito também pode ser utilizado em estruturas de piso, possibilitando a criação do grande vão, além de possibilitar a existência de grandes balanços nas lajes.

Uma das maneiras mais usuais de aplicar os conceitos de seção celular, em pisos, é a configuração de lajes nervuradas com caixão perdido, ou seja, com mesas superior e inferior, obtidas pela colocação de um material inerte entre as duas camadas de laje (caixotes de madeira, blocos de isopor ou tubos circulares de papelão, por exemplo).

Nesse sistema o balanço pode ser implementado em função da mesa comprimida existente na face inferior, onde a nervura pode ser considerada como uma seção “I”, diferente de uma laje nervurada com capa apenas superior: nestas, na região de momentos fletores negativos (aqueles que tracionam em cima), não existindo a capa inferior, somente as seções retangulares das vigas deverão suportar à flexão, sem a colaboração da laje para a formação de seções “T” mais resistentes.

Para o pré-dimensionamento destas lajes, em concreto armado, pode ser utilizado ábaco apresentado por Rebello (11).

Comentários finais

Grandes vãos em pisos pedem soluções estruturais que apliquem os materiais mais resistentes e menos deformáveis, em tipologias adequadas à forma arquitetônica e que organizem a distribuição dos carregamentos até os apoios, preferencialmente locados de maneira modulada nas direções ortogonais.

A prévia escolha da tipologia estrutural tem a importância de fornecer subsídios à representação correta da arquitetura, por meio da definição de alturas livres e, conseqüentemente, pés-direito adequados.

Além disso, pode-se tirar proveito da linguagem estrutural para a estética da Arquitetura.

Enfim, como mostrado em Engel (12), o agente responsável pela arquitetura, seu projeto e sua realização é o arquiteto; é ele, então, quem desenvolve o conceito de estrutura para seus projetos em sua linguagem profissional.

Por:
Engenheiro Ricardo Henrique Dias / www.forumdaconstrucao.com.br

Já a alvenaria estrutural armada caracteriza-se por ter os vazados verticais dos blocos preenchidos com graute (microconcreto de grande fluidez) envolvendo barras e fios de aço.

O avanço da tecnologia do aço e mais recentemente do concreto, associado ao desenvolvimento dos softwares de cálculo, tem resultado em estruturas cada vez mais esbeltas e, por conseqüência, mais deformáveis. O reflexo disto está na grande quantidade de paredes fissuradas, motivo de grandes preocupações, atualmente, uma vez que muitos continuam usando os mesmos blocos de vedação de antes (a própria norma cerâmica não exige blocos com mais de 1MPa para vedação); e deformações de vigas de L/350 ou mesmo L/500, como sugere a revisão da NBR 6118, podem ser demasiadas para este tipo de alvenaria, sem falar nos esforços de compressão na biela comprimida, face às deformações laterais dos pórticos.

Não somente por isso, mas também por isso, muitas construtoras passaram a adotar uma alvenaria de vedação racionalizada, com emprego de blocos modulares de concreto ou cerâmicos, com vazados na vertical, e só por esta razão mais resistentes, pelos quais passam as tubulações, evitando os “rasgos, muitas vezes indiscriminados e geradores de entulho (junto com as fôrmas vencidas). Isto exige, no entanto, um conhecimento prévio do calculista, para que o mesmo possa “modular” as distâncias entre os elementos estruturais.

Considerado este avanço na nossa tradicional construção, pensemos, talvez quase num raciocínio lógico, na possibilidade de utilizarmos blocos modulares de maior resistência e retirarmos toda a estrutura reticulada de concreto armado! Pois bem, é isto, em poucas palavras, a ALVENARIA ESTRUTURAL.

Este sistema construtivo, permite a simultaneidade de etapas; pode dispensar integralmente as fôrmas; utiliza menos aço; permite acabamentos de menor espessura, face à precisão dimensional dos blocos utilizados; gera menos entulho; necessita de mão de obra menos diversificada; oferece mais segurança ao operário, que trabalha sempre por dentro da construção, entre outras vantagens.

Como resultado, quando seguidos os preceitos básicos do sistema, tem-se uma construção que consome menos tempo e bem mais econômica. É mais uma interessante alternativa, tanto para obras de caráter social quanto para aquelas destinadas a classes mais abastadas.

Vantagens:

Na Alvenaria Estrutural elimina-se a estrutura convencional, o que conduz a importante simplificação do processo construtivo, reduzindo etapas e mão-de-obra, com conseqüente redução do tempo de execução.

Quando de blocos, é possível a aplicação da técnica de coordenação modular, que implica em estabelecer todas as dimensões da obra como múltiplo da unidade básica. Dessa forma são evitados cortes, desperdícios e improvisações.

Os projetos complementares podem ser desenvolvidos na forma de ‘Kits’, montados e testados no canteiro de obras antes de sua instalação. Blocos e elementos especiais podem ser definidos e previamente preparados para posterior utilização.

Enfim, é possível desenvolver um sistema racionalizado que resulta na melhoria da qualidade do produto final e em significativa economia.

Fonte:
www.arq.ufsc.br / www.abcp.org.br